Koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší finanční transakcí v životě. Přesto se mnozí kupující spoléhají pouze na realitní kancelář nebo si myslí, že advokáta nepotřebují. V tomto článku vysvětlím, proč je právní zastoupení při koupi nemovitosti prakticky nezbytné, co přesně by měl advokát prověřit a jak vybrat toho správného.
Proč potřebujete advokáta při koupi nemovitosti
Realitní kancelář zastupuje primárně prodávajícího, tedy stranu, která jí platí provizi. Kupní smlouvu připravenou realitkou proto nelze považovat za nestranný dokument. Advokát kupujícího chrání výhradně jeho zájmy. Kontroluje, zda smlouva obsahuje všechna důležitá ustanovení, zda jsou správně nastaveny podmínky pro uvolnění kupní ceny a zda na nemovitosti neváznou skrytá právní rizika.
Náklady na advokáta se u běžné koupě bytu nebo domu pohybují v řádu desítek tisíc korun (orientačně 15 000 až 30 000 Kč včetně advokátní úschovy), což je v kontextu multimilionové transakce zanedbatelná investice. Náklady na řešení právních problémů, které advokát odhalí předem, mohou být řádově vyšší.
Co by měl advokát prověřit: due diligence nemovitosti
Důkladná právní prověrka nemovitosti (due diligence) je základním kamenem bezpečné koupě. Dobrý advokát by měl prověřit následující oblasti.
Výpis z katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí je alfa a omega každé nemovitostní transakce v České republice. Advokát ověří, zda je prodávající skutečným vlastníkem, zda odpovídá výměra a druh pozemku a zda souhlasí všechny identifikační údaje. Kontroluje kompletní výpis, nejen list vlastnictví, ale i sbírku listin, a těsně před podpisem si vyžádá aktuální výpis znovu.
Zástavní práva a exekuce
Na nemovitosti může váznout zástavní právo banky (hypotéka prodávajícího), smluvní zástavní právo nebo exekuční příkaz. Advokát ověří aktuální stav zástav a navrhne mechanismus, jak zajistit jejich výmaz před převodem vlastnictví nebo současně s ním. Pokud je nemovitost zatížena exekucí, je třeba zvláštní obezřetnosti: převod nemovitosti v exekuci může být neplatný.
Věcná břemena a další věcná práva
Věcná břemena (služebnosti) mohou výrazně ovlivnit užívání nemovitosti. Typické příklady jsou služebnost cesty (právo průchodu a průjezdu přes Váš pozemek), služebnost inženýrských sítí (vedení plynu, vody, kanalizace) nebo služebnost užívání či požívání (typicky doživotní bydlení původního vlastníka). Vedle věcných břemen advokát prověří i další zapsaná věcná práva, zejména předkupní právo, zákaz zcizení nebo zatížení a výhradu zpětné koupě.
Věcná břemena zřízená smlouvou vznikají až zápisem do katastru, v katastru je tedy uvidíte. Existují ale i břemena, která zapsaná být nemusí: zákonná věcná břemena (například ve prospěch provozovatelů energetických sítí), břemena vzniklá vydržením a také nájemní či jiné smlouvy, které nemovitost fakticky zatěžují. Advokát by měl prověřit obojí.
Územní plán a stavební záležitosti
U pozemků a rodinných domů je důležité ověřit územní plán obce, tedy zda je pozemek určen k zástavbě, jaké jsou regulativy a zda v okolí nejsou plánovány stavby, které by mohly snížit hodnotu nemovitosti. U staveb advokát ověří kolaudační souhlas, soulad skutečného stavu se stavební dokumentací a případné černé stavby.
Úschova kupní ceny: klíčový bezpečnostní prvek
Nikdy nepřevádějte kupní cenu přímo prodávajícímu před zápisem vlastnictví do katastru. Úschova kupní ceny u třetí strany je standardním bezpečnostním mechanismem, který chrání obě strany. Peníze jsou uloženy u advokáta, notáře nebo banky a uvolněny prodávajícímu teprve po splnění dohodnutých podmínek, typicky po zápisu vlastnictví do katastru ve prospěch kupujícího.
Advokátní úschova má výhodu v tom, že advokát je ze zákona pojištěn a podléhá stavovskému dohledu České advokátní komory. Úschovní účet je veden odděleně od prostředků advokáta. Od novely zákona o advokacii (zákon č. 73/2025 Sb., účinná od 1. dubna 2025) navíc platí zákaz hotovostních operací na úschovních účtech, každá úschova se eviduje v elektronické knize úschov vedené Českou advokátní komorou a od 1. ledna 2026 funguje garanční fond pro klienty poškozené zneužitím úschovy. Náklady na advokátní úschovu se obvykle pohybují mezi 5 000 a 15 000 Kč v závislosti na výši kupní ceny.
Varovné signály: na co si dát pozor
Existuje několik varovných signálů, které by Vás měly při koupi nemovitosti zastavit. Prodávající naléhá na rychlý podpis smlouvy bez možnosti právní konzultace. Realitka tvrdí, že „smlouvu Vám připraví jejich právník“, ten ale zastupuje prodávajícího. Kupní cena je výrazně nižší než tržní; může jít o podvod nebo skryté vady. Prodávající odmítá poskytnout přístup k dokumentaci. V katastru jsou zapsány plomby (probíhající řízení o změně). Skutečný stav nemovitosti neodpovídá zápisu v katastru.
Přeshraniční specifika: Češi kupující v Rakousku, Rakušané v Česku
Koupě nemovitosti v česko-rakouském kontextu přináší specifické výzvy, protože oba právní řády fungují jinak. Na rozdíl od Německa není notář při koupi nemovitosti povinný ani v České republice, ani v Rakousku.
Pokud jako český občan kupujete v Rakousku, počítejte s tím, že zápis do pozemkové knihy (Grundbuch) probíhá jinak než v českém katastru. Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřeny notářem nebo soudem (beglaubigte Unterschrift, § 31 GBG), jinak smlouvu nelze vložit do pozemkové knihy; smlouvu zpravidla sepisuje a úschovu kupní ceny vede advokát nebo notář jako tzv. Vertragserrichter. Jako občané EU jste při koupi postaveni naroveň Rakušanům, povolení pro nabývání nemovitostí cizinci se Vás netýká. Platí pro Vás ale stejná zemská omezení jako pro Rakušany: v řadě spolkových zemí (Tyrolsko, Salcbursko, Vorarlbersko) je přísně regulováno užívání nemovitosti jako rekreačního bydliště (Freizeitwohnsitz) a koupě zemědělských a lesních pozemků podléhá schválení. Kupující v Rakousku navíc platí daň z nabytí nemovitosti (Grunderwerbsteuer 3,5 %) a poplatek za zápis do pozemkové knihy (1,1 %).
Pokud naopak rakouský občan kupuje v České republice, platí pro něj od roku 2011 stejná pravidla jako pro Čechy; žádná zvláštní omezení pro cizince, a to ani u zemědělské půdy a lesů, neexistují. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, platí se jen roční daň z nemovitých věcí a případně daň z příjmu při pozdějším prodeji. Mezi Českou republikou a Rakouskem platí dvoustranná smlouva o právní pomoci (vyhláška č. 9/1963 Sb.), takže veřejné listiny vydané nebo ověřené soudem, úřadem či notářem jedné země se ve druhé zemi uznávají bez apostily i superlegalizace. Co je potřeba, je soudně ověřený překlad.
V obou směrech proto potřebujete advokáta, který rozumí oběma právním řádům a dokáže komunikovat v obou jazycích. Dvojjazyčná smlouva a znalost obou systémů výrazně snižují riziko nedorozumění.
Jak vybrat správného advokáta
Při výběru advokáta pro nemovitostní transakci se zaměřte na několik klíčových kritérií. Specializace: ne každý advokát se zabývá nemovitostním právem. Hledejte někoho, kdo nemovitostní transakce řeší pravidelně. Zkušenosti: zeptejte se na počet realizovaných transakcí a reference. Transparentní cenotvorba: advokát by měl předem sdělit, kolik jeho služby budou stát. Dostupnost: důležitá je rychlost reakce, zejména v časově citlivých situacích. A pokud kupujete přes hranice, samozřejmě i jazyková vybavenost a znalost zahraničního práva.
Jak Vám pomůžeme
V naší advokátní kanceláři se specializujeme na nemovitostní transakce v České republice i na přeshraniční koupě s Rakouskem. Mgr. Barbora Surmanová, advokátka zapsaná u České advokátní komory pod ev. č. 13930, se nemovitostnímu právu věnuje od začátku své advokátní praxe v roce 2006. Nabízíme kompletní právní doprovod: od prověrky nemovitosti přes přípravu kupní smlouvy až po úschovu kupní ceny a zastoupení při vkladu do katastru. Díky plynulé znalosti němčiny a obou právních systémů jsme vhodným partnerem pro přeshraniční transakce.
Chystáte se koupit nemovitost? Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci. Více o našich službách najdete na stránce Právní služby.
Aktualizováno k srpnu 2026.
