Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Dennoch verlassen sich viele Käufer allein auf den Immobilienmakler oder meinen, keinen Anwalt zu brauchen. In diesem Beitrag erkläre ich, warum eine anwaltliche Begleitung beim Immobilienkauf praktisch unverzichtbar ist, was der Anwalt konkret prüfen sollte und wie Sie den richtigen auswählen.
Warum Sie beim Immobilienkauf einen Anwalt brauchen
Der Immobilienmakler vertritt in erster Linie den Verkäufer, also die Seite, die ihm die Provision zahlt. Ein vom Makler vorbereiteter Kaufvertrag ist daher kein neutrales Dokument. Der Anwalt des Käufers schützt ausschließlich dessen Interessen. Er prüft, ob der Vertrag alle wesentlichen Bestimmungen enthält, ob die Bedingungen für die Freigabe des Kaufpreises richtig gestaltet sind und ob auf der Immobilie versteckte rechtliche Risiken lasten.
Die Anwaltskosten bewegen sich bei einem gewöhnlichen Wohnungs- oder Hauskauf im Bereich von einigen Zehntausend Kronen (orientierungsweise 15 000 bis 30 000 Kč einschließlich Treuhandabwicklung), eine im Verhältnis zu einer Transaktion in Millionenhöhe geringe Investition. Die Kosten für rechtliche Probleme, die der Anwalt vorab aufdeckt, können um ein Vielfaches höher liegen.
Was der Anwalt prüfen sollte: Due Diligence der Immobilie
Die gründliche rechtliche Prüfung der Immobilie (Due Diligence) ist der Grundstein eines sicheren Kaufs. Ein guter Anwalt prüft folgende Bereiche.
Auszug aus dem Liegenschaftskataster
Das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) ist das A und O jeder Immobilientransaktion in Tschechien. Der Anwalt prüft, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist, ob Fläche und Grundstücksart stimmen und ob alle Identifikationsdaten übereinstimmen. Er kontrolliert den vollständigen Auszug, nicht nur das Eigentumsblatt, sondern auch die Urkundensammlung, und holt unmittelbar vor der Unterzeichnung einen aktuellen Auszug ein.
Pfandrechte und Exekutionen
Auf der Immobilie können ein Bankpfandrecht (Hypothek des Verkäufers), ein vertragliches Pfandrecht oder ein Exekutionsbescheid lasten. Der Anwalt prüft den aktuellen Stand der Belastungen und schlägt einen Mechanismus vor, mit dem deren Löschung vor oder gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung sichergestellt wird. Ist die Immobilie von einer Exekution betroffen, ist besondere Vorsicht geboten: Die Übertragung einer in Exekution befindlichen Immobilie kann unwirksam sein.
Dienstbarkeiten und sonstige dingliche Rechte
Dienstbarkeiten können die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen. Typische Beispiele sind das Wegerecht (Geh- und Fahrrecht über Ihr Grundstück), Leitungsrechte (Gas, Wasser, Kanal) oder das Gebrauchs- bzw. Fruchtgenussrecht (typischerweise das lebenslange Wohnrecht des früheren Eigentümers). Neben den Dienstbarkeiten prüft der Anwalt auch weitere eingetragene dingliche Rechte, insbesondere Vorkaufsrechte, Veräußerungs- und Belastungsverbote sowie den Vorbehalt des Wiederkaufs.
Vertraglich begründete Dienstbarkeiten entstehen erst mit der Eintragung im Kataster, dort sind sie also ersichtlich. Es gibt aber auch Belastungen, die nicht eingetragen sein müssen: gesetzliche Dienstbarkeiten (z. B. Leitungsrechte der Netzbetreiber), durch Ersitzung entstandene Rechte sowie Miet- und sonstige Verträge, die die Immobilie faktisch belasten. Der Anwalt sollte beides prüfen.
Flächenwidmung und Bauangelegenheiten
Bei Grundstücken und Einfamilienhäusern ist der Flächenwidmungsplan der Gemeinde zu prüfen: Ist das Grundstück Bauland, welche Bebauungsvorschriften gelten und sind in der Umgebung Bauvorhaben geplant, die den Wert der Immobilie mindern könnten? Bei Gebäuden prüft der Anwalt die Benützungsbewilligung (Kollaudierung), die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit den Bauunterlagen und etwaige Schwarzbauten.
Das Treuhandkonto: das zentrale Sicherheitselement
Überweisen Sie den Kaufpreis nie direkt an den Verkäufer, bevor das Eigentum im Kataster eingetragen ist. Die Verwahrung des Kaufpreises bei einem Dritten ist der Standardmechanismus, der beide Seiten schützt. Das Geld wird beim Anwalt, Notar oder bei einer Bank hinterlegt und erst nach Erfüllung der vereinbarten Bedingungen an den Verkäufer freigegeben, in der Regel nach Eintragung des Eigentums zugunsten des Käufers.
Die anwaltliche Treuhand hat den Vorteil, dass der Anwalt kraft Gesetzes versichert ist und der Standesaufsicht der Tschechischen Rechtsanwaltskammer (ČAK) unterliegt. Das Treuhandkonto wird getrennt vom Vermögen des Anwalts geführt. Seit der Novelle des Rechtsanwaltsgesetzes (Gesetz Nr. 73/2025 Slg., in Kraft seit 1. April 2025) gilt zudem ein Verbot von Bargeldtransaktionen auf Treuhandkonten, jede Treuhandschaft wird im elektronischen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer erfasst, und seit 1. Jänner 2026 besteht ein Garantiefonds für Klienten, die durch Missbrauch einer Treuhandschaft geschädigt wurden. Die Kosten einer anwaltlichen Treuhand liegen je nach Kaufpreis üblicherweise zwischen 5 000 und 15 000 Kč.
Warnsignale: Worauf Sie achten sollten
Es gibt einige Warnsignale, die Sie beim Immobilienkauf innehalten lassen sollten. Der Verkäufer drängt auf eine schnelle Unterzeichnung ohne Möglichkeit einer rechtlichen Beratung. Der Makler erklärt, „der Vertrag wird von unserem Juristen vorbereitet“, der jedoch den Verkäufer vertritt. Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Marktwert; das kann auf Betrug oder versteckte Mängel hindeuten. Der Verkäufer verweigert den Zugang zu den Unterlagen. Im Kataster sind Plomben (laufende Änderungsverfahren) vermerkt. Der tatsächliche Zustand der Immobilie stimmt nicht mit der Eintragung im Kataster überein.
Grenzüberschreitende Besonderheiten: Tschechen in Österreich, Österreicher in Tschechien
Ein Immobilienkauf im tschechisch-österreichischen Kontext bringt besondere Herausforderungen mit sich, weil beide Rechtsordnungen unterschiedlich funktionieren. Anders als in Deutschland ist weder in Tschechien noch in Österreich ein Notar beim Immobilienkauf zwingend vorgeschrieben.
Kaufen Sie als tschechischer Staatsbürger in Österreich, läuft die Eintragung im Grundbuch anders ab als im tschechischen Kataster. Die Unterschriften auf dem Kaufvertrag müssen notariell oder gerichtlich beglaubigt sein (§ 31 GBG), sonst kann der Vertrag nicht verbüchert werden; den Vertrag errichtet und die Treuhandabwicklung übernimmt in der Regel ein Rechtsanwalt oder Notar als Vertragserrichter. Als EU-Bürger sind Sie beim Erwerb Österreichern gleichgestellt, eine Genehmigung für den Ausländergrunderwerb betrifft Sie nicht. Es gelten für Sie aber dieselben landesrechtlichen Beschränkungen wie für Österreicher: In mehreren Bundesländern (Tirol, Salzburg, Vorarlberg) ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz streng reglementiert, und der Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist genehmigungspflichtig. Der Käufer zahlt in Österreich außerdem die Grunderwerbsteuer (3,5 %) und die Eintragungsgebühr für das Grundbuch (1,1 %).
Kauft umgekehrt ein österreichischer Staatsbürger in Tschechien, gelten für ihn seit 2011 dieselben Regeln wie für Tschechen; besondere Beschränkungen für Ausländer gibt es nicht, auch nicht bei landwirtschaftlichen Flächen und Wald. Die tschechische Grunderwerbsteuer wurde 2020 abgeschafft; es fallen nur die jährliche Immobiliensteuer und gegebenenfalls Einkommensteuer bei einem späteren Verkauf an. Zwischen Tschechien und Österreich gilt ein bilateraler Rechtshilfevertrag (tschechische Kundmachung Nr. 9/1963 Slg.), sodass öffentliche Urkunden, die von einem Gericht, einer Behörde oder einem Notar des einen Staates ausgestellt oder beglaubigt wurden, im anderen Staat ohne Apostille und ohne Superlegalisation anerkannt werden. Erforderlich ist eine beglaubigte Übersetzung.
In beiden Richtungen brauchen Sie daher einen Anwalt, der beide Rechtsordnungen versteht und in beiden Sprachen kommunizieren kann. Ein zweisprachiger Vertrag und die Kenntnis beider Systeme verringern das Risiko von Missverständnissen erheblich.
Wie Sie den richtigen Anwalt auswählen
Achten Sie bei der Wahl des Anwalts für eine Immobilientransaktion auf einige Schlüsselkriterien. Spezialisierung: Nicht jeder Anwalt befasst sich mit Immobilienrecht. Suchen Sie jemanden, der Immobilientransaktionen regelmäßig abwickelt. Erfahrung: Fragen Sie nach der Zahl der begleiteten Transaktionen und nach Referenzen. Transparente Preisgestaltung: Der Anwalt sollte vorab sagen, was seine Leistung kostet. Erreichbarkeit: Wichtig ist die Reaktionsgeschwindigkeit, vor allem in zeitkritischen Situationen. Und beim grenzüberschreitenden Kauf natürlich auch Sprachkenntnisse und Kenntnis des ausländischen Rechts.
Wie wir Ihnen helfen können
Unsere Rechtsanwaltskanzlei ist auf Immobilientransaktionen in Tschechien und auf grenzüberschreitende Käufe mit Österreich spezialisiert. Mgr. Barbora Surmanová, Rechtsanwältin (Tschechische Rechtsanwaltskammer, Nr. 13930), befasst sich seit Beginn ihrer anwaltlichen Tätigkeit im Jahr 2006 mit Immobilienrecht. Wir bieten eine vollständige rechtliche Begleitung: von der Prüfung der Immobilie über die Erstellung des Kaufvertrags bis zur Treuhandabwicklung und zur Vertretung bei der Eintragung im Kataster. Dank fließender Deutschkenntnisse und der Kenntnis beider Rechtssysteme sind wir ein geeigneter Partner für grenzüberschreitende Transaktionen.
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Stand: August 2026.
